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tax売却でかかる費用や査定評価のポイント
土地を売却する際には、土地代金を受け取れるだけでなく、払わなければいけない費用もあります。どんな費用がいくらくらいかかるのか、売却を検討する前に知っておくようにしましょう。
こちらでは岡山市中区を中心に不動産売買を行っている「八鍵不動産」が売却時に必要な諸費用をご説明します。さらに査定額の評価ポイントや査定をアップさせるコツを知って、有利な価格での売却を目指しましょう。
売却時にかかる費用や税金を知っておくべき
不動産を売却するとき、「いくらで売れるか」ばかり気になって、出ていくお金のことを考えていない方がいらっしゃるかもしれません。売却にかかる諸費用や税金は意外に多いもの。あとから慌てずに済むように心積もりしておきましょう。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 発生時期 | 内容 | 概要の説明 |
|---|---|---|
| 契約 | 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙代。物件の契約金額によって税額が決まっています。なお、2020年3月末まで軽減措置が実施されており、売買価格が1,000～5,000万円の場合は1万円、5,000万～1億円の場合は3万円。 |
| 仲介 | 不動産仲介手数料 | 仲介手数料は、「宅地建物取引業法」によって上限額が定められています。手数料は、売買価格が決定した際に算出され、たとえば売買価格800万円超の物件の場合には、「物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」という計算式で算出されます。800万円以下の物件は、売主様・買主様ともに、上限33万円の仲介手数料となります。（令和6年7月より） |
| 登記登記登記 | 抵当権抹消費用 | 売却時に住宅ローンが残っていた場合、登録を抹消するための「登録免許税」と、司法書士報酬がかかります。 |
| 表示登記費用 | 未登記の建物がある場合、土地家屋調査士に登記申請を委任する費用がかかります。 | |
| 地積更正・境界確定の 登記費用 |
土地に実測や分筆があった場合に登記費用がかかります。 | |
| 売買後 | 所得税・住民税・ 復興特別所得税 |
不動産売却によって利益が出た場合、譲渡所得に対して税金がかかります。 |
査定で評価されるポイント
査定額は不動産会社を選ぶときや、売り出し価格を決めるときに重要な判断基準となります。売主様にとっても思い入れのある物件だからこそ、できるだけ高額査定を受けたいもの。それでは査定でどのような点が評価されるのか、そのポイントをご説明します。
| 土地の広さ | 土地が60坪以上の広さを超える場合、流通性が下がり、単価が下がる場合があります。 |
|---|---|
| 土地の向き | 土地のどの方角に道路が接しているかによって査定額が変わります。一般的には南や東に道路が面していたり、角地であったりすると評価が高くなります。 |
| 道路の幅員 | 道路に接している土地の場合、4メートル以上の幅員があると建築しやすくなります。5～6メートルの道路幅があると理想的です。 |
| 土地の形 | 長方形や正方形に区画された土地のほうが、設計の自由度が高まり、日照時間も確保できるため高評価になります。斜めに変形した土地や極端に細長かい土地は、建物の設計に制限が生じるため、査定額が下がることがあります。 |
| 土地の状態 | 古家付きよりも更地のほうが評価は高くなります。古家だけでなく、廃棄物や不要なものが残っていると、評価は下がってしまいます。 |
| 土地の周囲環境 | 公共交通機関からの距離や周辺にある商業施設、病院や学校などの公共施設によって査定額が変わります。さらに周辺地域の開発状況や道路整備など将来の見込みによっても査定額は影響されます。 |
| 社会的な状況 | 法改正や増税が予定されているなど、社会的な要因によっても査定額は変化します。 |
査定価格をアップさせるためには？
土地の「条件」が悪くてもあきらめない！
実際のところ、土地の条件がよくないと売却に時間がかかってしまうことはあります。しかし、条件の悪い土地だからといってあきらめる必要はありません。見方を変えれば欠点がメリットになることも。条件の悪い土地でも、工夫によって高く売却することは可能です。
| 土地が狭すぎる | 設計を工夫すれば、とくに若い世代に人気の狭小住宅に生まれ変わる可能性があります。また、住宅ではなく駐車場や倉庫など、別の収益物件として売却することも検討してみましょう。 |
|---|---|
| 土地が北向き | 北側に道路が面している土地の場合、玄関が北側に設置されるため、少し暗い印象を与えるかもしれません。しかし道路に面しない南側に庭を置くことができるので、プライバシー確保に役立ちます。 |
| 道路に面していない | 一般的に住宅に囲まれていて広い道路に面していない土地の場合、評価は低くなってしまいます。しかし道路から離れている分、プライバシーに守られ、静かな環境が保てるというメリットがあります。 |
| 土地の形が悪い | 建築上に制限は出てしまいますが、斜めや細長い土地を活かした設計によって、個性的で魅力的な家の建築は可能です。また、コの字の土地の場合には2つ以上に分けることで魅力的な形の土地に生まれ変わらせることができます。 |
見た目や印象をよくする！
物件の広さや形、場所、方角などは客観的な要素ですが、査定には主観的な要素も反映されます。不動産を買うのは人間だからこそ、人が受け取る印象も重要になるのです。査定額をアップさせるために、見た目や印象をよくする工夫も行いましょう。
| 見た目を清潔に | 物件が古くても清潔感があると、評価は高くなります。目立つ傷を直したり、ほこりや汚れを落としたり、窓を磨いたりしておきましょう。とくに水回りの清潔感は、買い手の印象アップにもつながります。 |
|---|---|
| 臭いにも注意 | 住民は気づきにくいのですが、住まい特有の臭いにも注意しましょう。ペット臭やたばこ臭、生ごみの臭いがないかどうか、掃除とともに換気もしっかり行っておきましょう。 |
